近年来，商品房销售持续升温，房价逐渐升高。消费者在商品房购买交易中往往纠纷多样，签订预售合同之后到了交付时间却迟迟拿不到房屋产权证，因此造成的损失要如何救济呢？

导语：《预售合同》系开发商和购买方的真实意思表示，具有法律约束力。开发商向购买方交付房屋，但其未取得《住宅交付使用许可证》，未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，交付的房屋视为不符合交房条件，开发商系构成违约，应承担合同违约责任。若房屋大小产证一直未办理，违约状态一直存续，购买方可随时提起诉讼，要求开发商承担违约责任。若大小产证已无法办理，交房条件无法实现，此为开发商的原因，购买方有权要求解除合同并要求赔偿损失。即，合同解除后购买方有权要求开发商返还购房款并索要损失赔偿。

但开发商违约后，购买方也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故应当注意，购买方明知系争房屋无法办理产权证，使合同无法实现，而未及时行使合同解除权以结束无法继续履行的非正常状态，对此造成的扩大损失购买方应承担责任。

案例分析：

原告陈某与被告签订《预售合同》，因房屋未能办理产权证达不到交付条件，原告起诉被告承担违约责任，解除合同，承担经济损失。

基本案情：

一、2002年5月16日，原被告签订《预售合同》：约定乙方以总价1，620，023.98元购买系争房屋。合同约定:甲方定于2003年1月20日前将房屋交付乙方，房屋的交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》、对该房屋设定的抵押已注销且已按规定交纳了物业维修基金。甲方承诺在2003年4月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同。甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权解除合同。合同签订后，原告于2002年5月16日支付了房款1，620，023.98元，被告未能按期办理出《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续。

二、2003年2月14日，原被告签订《变更履行协议》：约定被告在2003年12月31日前交付原预售合同标的，交付条件按预售合同第十条为准，若到期不能履行合同，视为不能继续履行合同，合同解除。被告承担违约金29，160元，于2003年3月31日前交付原告。

三、2003年3月26日，原告与被告森泽公司又达成了一份《变更履行协议》：约定被告森泽公司先行向原告交付房屋，原告拿到钥匙可以装潢入住，被告森泽公司在2003年12月31日前交付预售合同约定的标的物，被告森泽公司向原告支付60天违约金即29，160元，如果被告森泽公司在2003年12月31日前尚未办完产权证，原告可以退房，被告森泽公司承担已付房款的3%违约金，并赔偿原告房屋的装修损失。上述协议签订后，原告取得钥匙并装修了房屋，被告向原告支付了违约金29，160元。

四、2006年5月17日，2008年4月14日，原告先后两次提起诉讼：因被告仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，原告遂于2006年5月17日提起诉讼，法院判决支持原告自2004年5月17日至2006年4月30日的逾期交房违约金共计347，009.14元。判决生效后，被告已履行了判决确定的给付违约金的义务，因被告仍未能取得《住宅交付使用许可证》和办理房地产初始登记手续，故原告于再次向本院提起诉讼，请求判令被告支付自2006年5月1日起至符合交房条件之日止的违约金（暂计算至起诉之日为345，060元）。该案审理过程中，被告为证明其辩称的事实，向本院提供申请书、回函等证据。证明该房屋在内的房屋不能办理房地产权证（包括大产证和小产证）。据此，被告于2008年5月21日向原告发出“关于解除房屋买卖合同的函”，述称因房地产行政管理部门原因，致使本案系争房屋已无法办理产权证，买卖合同的目的已不能实现，要求原告于收函后10日内到被告处办理相关退房手续。如原告至期拒绝办理退房手续，应承担相关法律后果。原告认为该解除合同函已过该案举证期限，即使原告收到此函，也不同意退房。市房地产交易中心职能只是对受理的办理产权证的材料进行审查，对是否能办出房屋产权证无权作出认定，故该中心的回函不具有法律效力。法院判令被告支付原告自2006年5月1日至原告明确坚持诉讼请求之日即2008年5月26日止的违约金367，902元，后被告履行了其付款义务。在该判决中，法院认为系争房屋逾期交房违约金的计算截止日期为原告明确坚持诉讼请求之日，即2008年5月26日，对于该日期之后的违约金，原告应无权再主张。

五、2017年，原告再次提起诉讼：在判决确认被告支付的逾期交房违约金计算至2008年5月26日止、原告之后再主张逾期交房违约金不再支持后，被告一直以各种理由拖延办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致系争房屋至今仍不能办理小产证。因无法办理产权证，导致原告签订《预售合同》的目的无法实现并给原告造成了巨大损失。原告请求，解除合同并要求被告返还购房款。根据《变更履行协议》约定，被告应当赔偿原告的装修损失。因近年上海房价大幅上涨，原告重新购置此类房屋的差价损失也应当由被告承担赔偿责任。合同解除后，被告应当协助原告办理预告登记注销手续。

被告辩称，原告诉请已超过诉讼时效，原告主张的差价损失系其自身不行使合同解除权导致的扩大损失。系争房屋无法办理产权证是因行政部门的原因导致。原告在此期间有过两次诉讼，其也一直告知原告必须解除合同，均遭到原告拒绝。因原告故意不行使合同解除权导致的扩大损失，不应当由被告来承担。

审理中，系争房屋估计在2008年5月26日的市场价值为4，260，000元，单价为15，334元/平方米；在2017年4月17日的市场价值为14，200，000元，单价为51，112元/平方米。审理中，对系争房屋装修造价、残值进行鉴定。意见为房屋装修工程造价为284，216元，其中装饰造价为233，484元、安装造价为50，732元；对于现场实物成新率，建议按65%计算。

另查明：松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号、XXX号房屋于2009年11月办出小产证，松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号房屋于2010年2月办出小产证，松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号房屋于2011年1月办出小产证。

法院裁判：

一、解除关于上海市沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号房屋的《上海市商品房预售合同》；

二、被告返还原告陈某购房款1，620，023.98元；

三、原告陈某将上海市沪松公路XXXX弄九洲大唐花园XXX号房屋返还给被告；

四、被告协助原告陈某办理上述房屋的预告登记注销手续；

五、被告赔偿原告陈某经济损失9，634，716.42元。

法律分析：

《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得《住宅交付使用许可证》，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于被告认为原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效的问题，法院认为，被告违约的事实一直处于存续状态中，且原告系基于解除合同所提起诉讼，被告意见不予采信。

关于原告是否有权要求解除《预售合同》及返还购房款的问题。从原、被告签订《预售合同》、《变更履行协议》，以及两次关于逾期交房违约金的诉讼至今，期间长达十多年，但被告始终无法办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，导致原告购买系争房屋至今不能办理房地产权证（小产证），而且被告也曾确认系争房屋无法办出产权证。故原告的合同目的已经无法实现，原告有权要求解除上述合同。合同解除后，被告理应返还原告已付购房款。

本案的争议焦点主要是关于原告要求被告赔偿经济损失的问题。关于差价损失，原告已于2002年向被告支付了全部购房款，原告已履行了系争房屋预售合同中主要的义务，若被告按约履行，原告依约能够取得系争房屋产权证并享有系争房屋房价上涨的利益。现因被告的责任致系争房屋至今未能办理产权证，故原告要求被告承担系争房屋的差价损失，合理合法。至于差价损失范围的认定。自预售合同签订至2008年5月26日止的房屋差价损失，系被告违约行为所致，原告并无过错，该时间段内的房屋差价损失2，639，976.02元，应由被告全额赔偿给原告。此后，原告明知系争房屋无法办理产权证，且法院已向其释明相应法律风险的情况下，原告仍未及时行使合同解除权以结束买卖合同无法继续履行的非正常状态，故对此后的扩大损失，原告亦有一定的过错。虽然此后被告确实为同小区部分房屋办出了产权证，但从本案证据看，被告并未承诺办出系争房屋产权证，双方的交涉及协商行为，应视为买卖双方共同尝试办理系争房屋产权证的补救措施，故法院认为，对于2008年5月27日至2017年4月17日期间的房屋差价损失9，940，000元，买卖双方对此均有过错，该损失应由买卖双方共同负担，酌定由原告承担3，130，000元，由被告承担6，810，000元。关于原告主张的装修损失，法院按照鉴定意见书情况作出判决。

相关法规：

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

案件来源：

陈某与上海森泽房地产有限公司、上海地梵文化发展集团有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2017）沪0117民初6369号

注：本案发生在《民法典》实施之前，故适用了当时的法律法规。